Sie planen den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage oder möchten den Wert Ihres bestehenden Objekts beurteilen? Dann ist der Ertragswert eine der wichtigsten Kennzahlen, die Sie kennen sollten. Während der Verkehrswert (oder Marktwert) den potenziellen Verkaufspreis abbildet, gibt der Ertragswert Aufschluss über die tatsächliche Rentabilität einer Immobilie – also das, was sie im Laufe der Zeit erwirtschaften kann.
Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert ist ein Verfahren zur Immobilienbewertung, das sich auf die zukünftigen Einnahmen (Erträge) konzentriert, die eine Immobilie voraussichtlich generieren wird. Er spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung von vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder Ladenlokalen. Die Grundidee: Eine Immobilie ist genau so viel wert, wie sie an Nettomieten oder Pachten abwirft.
Wie wird der Ertragswert berechnet?
Die Berechnung des Ertragswerts ist komplex und wird in der Regel von professionellen Gutachtern durchgeführt. Sie folgt jedoch einer klaren Logik, die sich in zwei Teile gliedert:
Bodenwert: Der Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Dieser wird separat berechnet, da Grund und Boden in der Regel nicht an Wert verlieren. Der Bodenwert wird durch den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße ermittelt.
Gebäudeertragswert: Hier geht es um die Erträge, die das Gebäude erwirtschaftet. Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:
Rohertrag: Die jährlichen Mieteinnahmen, inklusive eventueller weiterer Einnahmen (z. B. aus Stellplätzen).
Bewirtschaftungskosten: Vom Rohertrag werden alle Kosten abgezogen, die für die Bewirtschaftung der Immobilie anfallen. Dazu gehören Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten.
Reinertrag des Gebäudes: Der verbleibende Betrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.
Kapitalisierung: Dieser Reinertrag wird über einen bestimmten Zeitraum (die Restnutzungsdauer der Immobilie) mit einem sogenannten Liegenschaftszinssatz „kapitalisiert“. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Risiko und die Renditeerwartung einer vergleichbaren Immobilie wider. Je höher der Zinssatz, desto geringer der Ertragswert – und umgekehrt.
Warum ist der Ertragswert für Sie als Investor wichtig?
Fundierte Kaufentscheidung: Der Ertragswert hilft Ihnen, zu beurteilen, ob der geforderte Kaufpreis im Verhältnis zu den potenziellen Mieteinnahmen steht. Ein Kaufpreis, der deutlich über dem Ertragswert liegt, kann ein Warnsignal sein, dass die Renditeerwartung zu hoch ist oder die Immobilie überbewertet ist.
Grundlage für die Finanzierung: Banken und Kreditinstitute nutzen den Ertragswert oft als eine der wichtigsten Kennzahlen, um die Beleihbarkeit einer Immobilie zu bestimmen. Eine solide Ertragsbewertung erhöht Ihre Chancen auf eine günstige Finanzierung.
Risikobewertung: Indem Sie die potenziellen Kosten und Risiken (z. B. Mietausfall) in die Berechnung einbeziehen, erhalten Sie ein realistisches Bild der Rentabilität und können Risiken besser einschätzen.
Ertragswert vs. Vergleichswert vs. Sachwert
Es ist wichtig, den Ertragswert von anderen Bewertungsverfahren abzugrenzen:
Vergleichswertverfahren: Bewertet die Immobilie anhand der Preise, die für ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage erzielt wurden.
Sachwertverfahren: Berechnet den Wert anhand der Wiederbeschaffungskosten des Objekts und berücksichtigt den Wertverlust durch Alterung (Abnutzung).
Der Ertragswert ist die maßgeschneiderte Methode für Kapitalanleger, da sie den Fokus auf die monetäre Leistungsfähigkeit der Immobilie legt.
