Der Aufbau eines Grundbuchblatts im Überblick
Jedes Grundstück besitzt ein eigenes Grundbuchblatt, das nach einem einheitlichen Bundesstandard gegliedert ist. Um einen Grundbuchauszug richtig zu lesen, hilft ein Blick auf die einzelnen Abschnitte:
Aufschrift und Bestandsverzeichnis
Die Aufschrift nennt das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer. Direkt darauf folgt das Bestandsverzeichnis. Hier wird das Grundstück nach den Daten des amtlichen Katasteramts präzise beschrieben – mit Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Lagebezeichnung, Nutzungsart und Grundstücksgröße.
Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
In Abteilung I steht schwarz auf weiß, wer Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie ist. Hier wird auch die rechtliche Grundlage des Erwerbs vermerkt – beispielsweise Auflassung (Kauf), Erbschaft oder Zuschlag in einer Zwangsversteigerung.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
In Abteilung II finden sich sämtliche Belastungen des Grundstücks, die keine reinen Grundpfandrechte sind. Dazu gehören:
Dienstbarkeiten: Etwa Geh-, Fahr- oder Leitungsrechte zugunsten von Nachbarn oder Versorgungsunternehmen.
Wohn- und Nießbrauchrechte: Das Recht, eine Immobilie lebenslang zu bewohnen oder deren Erträge zu nutzen.
Verfügungsbeschränkungen: Vermerke über ein laufendes Insolvenzverfahren, Testamentsvollstreckung oder Zwangsversteigerung.
Vormerkungen: Typischerweise die Auflassungsvormerkung, die den Käufer zwischen Beurkundung und endgültiger Eigentumsumschreibung absichert.
Abteilung III: Grundpfandrechte
Abteilung III ist für die Finanzierung von zentraler Bedeutung. Hier werden Grundschulden und Hypotheken eingetragen, die Banken als Kreditsicherheit dienen. Das Grundpfandrecht sichert dem Kreditgeber das Recht, bei nachhaltigem Zahlungsausfall die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung zu verwerten.
Entscheidend ist hierbei der sogenannte Rang: Stehen mehrere Grundschulden in Abteilung III, wird im Verwertungsfall zuerst die erstvermerkte Forderung bedient, danach nachfolgende Ränge.
Einsichtnahme: Wer darf das Grundbuch einsehen?
Das Grundbuch ist zwar ein öffentliches Register, aber nicht frei zugänglich. Um Missbrauch und unberechtigte Neugier zu verhindern, verlangt der Gesetzgeber nach § 12 der Grundbuchordnung ein berechtigtes Interesse.
Einsicht erhalten:
Eigentümer und im Grundbuch eingetragene Rechteinhaber.
Notare, Gerichte und Behörden im Rahmen ihrer amtlichen Aufgaben.
Kaufinteressenten – sofern sie eine schriftliche Vollmacht des aktuellen Eigentümers vorlegen.
Kreditinstitute und Finanzierungsberater, die im Auftrag der Eigentümer oder Käufer eine Baufinanzierung vorbereiten.
Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel gegen den Eigentümer.
Reine Kaufneugier ohne Vollmacht reicht für eine Grundbucheinsicht nicht aus.
