Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken, ist die Immobilienfinanzierung der entscheidende Schritt. Dabei konzentrieren sich viele zunächst auf den Zinssatz. Doch die Wahrheit ist: Eine Baufinanzierung birgt mehr Kosten, als es auf den ersten Blick scheint. Wir sprechen hier von den Finanzierungskosten. Diese umfassen alle Ausgaben, die direkt oder indirekt mit der Aufnahme und Abwicklung Ihres Immobilienkredits verbunden sind.
Es ist unerlässlich, diese Kosten von Anfang an in Ihre Planung einzubeziehen. Nur so erhalten Sie ein realistisches Bild der Gesamtbelastung und können sich optimal auf Ihren Immobilienkauf vorbereiten.
Hier zeigen wir Ihnen, welche Posten Sie neben dem Kaufpreis und den eigentlichen Erwerbsnebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten für den Kaufvertrag) unbedingt auf dem Schirm haben sollten:
1. Die direkten Darlehenskosten
Dies sind die offensichtlichsten Kosten, die unmittelbar aus Ihrem Kreditvertrag entstehen:
Sollzinsen: Dies ist der Preis, den Sie für das geliehene Kapital zahlen – Ihr monatlicher Zinsanteil. Er wird als Prozentsatz des Darlehensbetrags pro Jahr angegeben. Über die gesamte Laufzeit macht er den größten Anteil der Finanzierungskosten aus.
Effektivzins: Der Effektivzins ist Ihr wichtigster Vergleichswert! Er beziffert die jährlichen Gesamtkosten des Kredits in Prozent der Kreditsumme. Im Effektivzins sind neben dem Sollzins auch alle weiteren, dem Kreditnehmer in Rechnung gestellten Kosten (z.B. ein Disagio) enthalten. Er gibt Ihnen die transparenteste Vorstellung von den tatsächlichen Kosten Ihres Darlehens.
Disagio (Abgeld): Manchmal wird Ihnen von der Bank ein Disagio angeboten. Das ist ein Zinsabschlag, der direkt bei der Auszahlung vom Darlehensbetrag abgezogen wird. Im Gegenzug profitieren Sie von einem niedrigeren Sollzins. Prüfen Sie genau, ob sich das Disagio für Sie lohnt.
Bereitstellungszinsen: Besonders relevant bei Neubau oder umfassenden Sanierungen. Wenn Sie das genehmigte Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist (oft 3 bis 6 Monate nach Zusage) vollständig abrufen, fallen Bereitstellungszinsen an. Die Bank berechnet diese Gebühr, weil sie das Geld für Sie bereithält, es aber noch nicht verzinst wird.
Teilvalutierungszinsen: Ähnlich den Bereitstellungszinsen können diese anfallen, wenn vereinbarte Teilauszahlungen des Darlehens nicht fristgerecht abgerufen werden.
2. Kosten für die Kreditsicherheit (Grundschuld)
Ihre Bank benötigt Sicherheiten für das Darlehen, meist in Form einer Grundschuld im Grundbuch. Die damit verbundenen Kosten sind ein fester Bestandteil Ihrer Finanzierungskosten:
Notarkosten: Für die Beurkundung der Grundschuld und die Beglaubigung aller notwendigen Unterschriften. Der Notar ist hier Ihr rechtlicher Begleiter, der die ordnungsgemäße Abwicklung sicherstellt.
Gerichtskosten (Grundbuchamt): Das Grundbuchamt erhebt Gebühren für die eigentliche Eintragung der Grundschuld in das amtliche Register.
Rechnen Sie hierfür zusammen mit etwa 1,5 % bis 2,0 % des eingetragenen Grundschuldbetrags (nicht des Kaufpreises!).
3. Weitere relevante Ausgaben
Obwohl nicht direkt im Kreditvertrag, sollten diese Posten ebenfalls in Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigt werden:
Wertermittlung/Gutachtenkosten: Auch wenn viele Banken eine interne Bewertung vornehmen, können bei komplexeren Objekten oder speziellen Finanzierungswünschen Kosten für ein externes Wertgutachten anfallen.
Restschuldversicherung / Risikolebensversicherung: Viele Darlehensgeber empfehlen oder fordern den Abschluss solcher Versicherungen. Diese schützen Sie und Ihre Familie, falls Sie durch unvorhersehbare Ereignisse (z.B. Tod, Arbeitsunfähigkeit) die Raten nicht mehr zahlen können. Die Prämien hierfür erhöhen Ihre monatliche Gesamtbelastung.
Kontoführungs-/Bearbeitungsgebühren: Achtung! Bei Baufinanzierungen sind solche Gebühren in Deutschland seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs im Jahr 2014 größtenteils unzulässig. Achten Sie darauf, dass Ihnen hier keine unberechtigten Kosten in Rechnung gestellt werden.
Fazit: Volle Kostentransparenz für Ihre Immobilienfinanzierung
Die Finanzierungskosten sind ein wesentlicher Bestandteil Ihres Immobilienkaufs. Nur wenn Sie diese von Beginn an kennen und in Ihre Kalkulation einbeziehen, können Sie eine fundierte Entscheidung treffen und sich vor unangenehmen Überraschungen schützen.
