Bewirtschaftungskosten sind alle laufenden Kosten, die bei der Verwaltung und Instandhaltung einer Immobilie anfallen. Sie sind ein wesentlicher Faktor bei der Kalkulation der Rentabilität einer Immobilie, besonders bei vermieteten Objekten.
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Die Bewirtschaftungskosten werden in nicht umlagefähige und umlagefähige Kosten unterteilt.
Nicht umlagefähige Kosten
Diese Kosten trägt der Vermieter selbst und können nicht auf Mieter umgelegt werden. Dazu gehören:
Verwaltungskosten: Honorare für Hausverwaltungen.
Instandhaltungskosten: Ausgaben für Reparaturen am Gebäude.
Mietausfallwagnis: Ein Puffer für mögliche Mietausfälle.
Umlagefähige Kosten
Diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Beispiele hierfür sind:
Grundsteuer: Die jährliche Steuer für das Grundstück.
Heizkosten: Kosten für die Wärmeversorgung.
Versicherungen: Gebäudeversicherungen.
Kosten für Müllabfuhr oder Hausmeister.
Warum sind sie wichtig für die Finanzierung?
Banken ziehen Bewirtschaftungskosten bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ab, um die Netto-Einnahmen zu ermitteln. Außerdem sind sie entscheidend für die Rentabilitätsberechnung, da sie die Nettomietrendite beeinflussen. Diese gibt an, wie profitabel eine Investition nach Abzug der Kosten ist.
Wie kalkuliert man sie?
Als Faustregel werden die Bewirtschaftungskosten mit 25-35 % der Nettokaltmiete angesetzt. Für eine genauere Kalkulation sollten alle relevanten Kostenpositionen detailliert aufgeführt werden.
Tipp: Fordere beim Kauf einer vermieteten Immobilie die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre an, um einen realistischen Überblick zu erhalten.
