Was sind Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung genau?
Vereinfacht ausgedrückt ist der Zins die Leihgebühr, die Banken dafür verlangen, dass sie Ihnen Kapital für den Kauf, Bau oder die Sanierung einer Immobilie zur Verfügung stellen. Neben der reinen Rückzahlung des geliehenen Geldes – der sogenannten Tilgung – zahlen Sie jeden Monat einen Zinsanteil an das finanzierende Institut.
Zusammen bilden Zins und Tilgung die monatliche Annuität:
Zinsanteil: Die reine Nutzungsgebühr für das Restkapital.
Tilgungsanteil: Der Betrag, mit dem Sie Ihre eigentliche Restschuld aktiv verringern.
Mit jeder Monatsrate sinkt die Restschuld. Dadurch verringert sich der Zinsanteil im Zeitverlauf kontinuierlich, während der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate steigt.
Sollzins vs. Effektivzins: Der entscheidende Unterschied
Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten stoßen Kreditnehmer auf zwei wesentliche Zinsbegriffe:
Der gebundene Sollzins (früher Nominalzins)
Der Sollzins bezeichnet den reinen Zinssatz, der auf die Kreditsumme anfällt. Er berücksichtigt jedoch keine Nebenkosten, eventuelle Bearbeitungsmodalitäten oder die exakte Verrechnung der Tilgung. Er dient als Basiswert für die Zinsberechnung.
Der effektive Jahreszins
Der Effektivzins ist die wichtigste Kennzahl für Kreditnehmer. Er beziffert die tatsächlichen Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr in Prozent. Gesetzlich vorgeschriebene Faktoren wie die Zinsverrechnungsintervalle und Nebenkosten fließen hier direkt ein. Wer Darlehensangebote objektiv vergleichen möchte, zieht stets den Effektivzins heran.
Welche Faktoren beeinflussen die Höhe des Zinssatzes?
Kreditinstitute kalkulieren Zinsen individuell anhand verschiedener Parameter:
Eigenkapital: Je mehr eigene Mittel in die Finanzierung eingebracht werden, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser fällt der Zinssatz aus.
Bonität und Einkommen: Ein stabiles, unbefristetes Einkommen und eine einwandfreie Kredithistorie sorgen für verlässliche Konditionen.
Objektart und Lage: Wertstabilität, Zustand und Standort der Immobilie beeinflussen die Risikoeinstufung durch das finanzierende Institut.
Zinsbindung: Eine feste Zinsgarantie über beispielsweise 10, 15 oder 20 Jahre bietet Planungssicherheit, geht aber in der Regel mit einem Zinsaufschlag im Vergleich zu sehr kurzen Bindungen einher.
Die Rolle der Zinsbindung und das Zinsänderungsrisiko
Die Sollzinsbindung legt fest, über welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz garantiert unverändert bleibt. Läuft diese Frist ab und das Darlehen ist noch nicht vollständig abbezahlt, schließt sich eine Anschlussfinanzierung an.
Ist das Marktzinsniveau bis dahin gestiegen, droht eine spürbare Erhöhung der Monatsrate. Eine vorausschauend gewählte Zinsbindungsdauer schützt vor unkalkulierbaren Schwankungen am Kapitalmarkt und verschafft langfristige Planungssicherheit.
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Die Zinsangebote einzelner Banken weichen teils deutlich voneinander ab. Regionale Förderprogramme, bundesweite Direktbanken sowie bundesweit agierende Sparkassen und Genossenschaftsbanken setzen ganz unterschiedliche Schwerpunkte bei der Kreditvergabe.
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