Die Immobilienfinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit, der es Ihnen ermöglicht, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Sie ist im Grunde ein maßgeschneiderter Plan, um eine Immobilie über einen längeren Zeitraum zu bezahlen.
Die drei Säulen der Finanzierung
Jede Immobilienfinanzierung stützt sich auf drei Hauptpfeiler:
Eigenkapital: Das ist das Geld, das Sie selbst in die Finanzierung einbringen. Es stammt aus Ihren Ersparnissen, einem Bausparvertrag oder einer Erbschaft. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer ist das benötigte Darlehen. Das senkt nicht nur die monatliche Rate, sondern verbessert auch die Kreditkonditionen bei der Bank, da Ihr Risiko für sie geringer ist.
Fremdkapital: Hierbei handelt es sich um das eigentliche Darlehen, das Sie von einem Kreditinstitut erhalten. Dieser Betrag deckt den Rest des Kaufpreises ab, den Sie nicht durch Eigenkapital finanzieren können.
Nebenkosten: Diese Kosten werden oft unterschätzt. Sie müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie nur selten mitfinanzieren. Zu den wichtigsten Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %), die Notar- und Gerichtskosten für die Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch sowie eventuelle Maklerprovisionen. Planen Sie hierfür mindestens 10 % bis 15 % des Kaufpreises ein.
Das Herzstück: Das Annuitätendarlehen
Die häufigste Form der Finanzierung ist das Annuitätendarlehen, bei dem Sie eine monatlich gleichbleibende Rate zahlen. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen:
Zinsanteil: Das Entgelt für die Nutzung des Kapitals.
Tilgungsanteil: Die eigentliche Rückzahlung des Darlehens.
Zu Beginn der Laufzeit überwiegt der Zinsanteil, da die Restschuld noch sehr hoch ist. Mit jeder Rate sinkt jedoch die verbleibende Schuld, der Zinsanteil nimmt ab und der Tilgungsanteil steigt automatisch an. So zahlen Sie den Kredit mit der Zeit schneller zurück.
Wichtige Begriffe einfach erklärt
Zinsbindung: Der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz fest ist und sich nicht ändert. Eine längere Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren bietet Ihnen maximale Planungssicherheit.
Tilgungssatz: Dieser Prozentsatz gibt an, wie viel der Kreditsumme Sie jährlich zurückzahlen. Ein höherer Tilgungssatz (z. B. 2 % statt 1 %) verkürzt die Gesamtlaufzeit erheblich und spart Ihnen über die Jahre Tausende von Euro an Zinsen.
Sondertilgung: Viele Verträge erlauben es, einmal jährlich eine zusätzliche Zahlung zu leisten. So können Sie den Kredit mithilfe von Bonuszahlungen oder unerwarteten Einnahmen schneller abbezahlen und die Zinslast senken.
