Die Tilgung ist neben den Zinsen der wichtigste Bestandteil Ihrer monatlichen Rate bei der Immobilienfinanzierung. Während die Zinsen das Entgelt für das geliehene Geld sind, stellt die Tilgung die tatsächliche Rückzahlung Ihrer Darlehensschuld dar. Die richtige Wahl des Tilgungssatzes entscheidet maßgeblich darüber, wie schnell Sie schuldenfrei werden und welche Gesamtkosten auf Sie zukommen.
1. Was ist die Tilgung?
Kurz gesagt: Die Tilgung ist der Teil Ihrer Rate, mit dem Sie das ursprünglich geliehene Kapital (die Darlehenssumme) zurückführen.
Der Mechanismus beim Annuitätendarlehen: Bei der gängigsten Kreditform, dem Annuitätendarlehen, bleibt Ihre monatliche Rate über die Zinsbindungsfrist konstant. Im Zeitverlauf verändert sich jedoch das Verhältnis von Zins und Tilgung.
Anfangs: Der Zinsanteil ist hoch, da die Restschuld noch groß ist. Der Tilgungsanteil ist gering.
Später: Da Sie durch die Tilgung die Restschuld kontinuierlich reduzieren, sinkt der Zinsanteil. Im Gegenzug steigt der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate.
2. Warum der anfängliche Tilgungssatz so wichtig ist
Der anfängliche Tilgungssatz wird zu Beginn des Darlehens in Prozent festgelegt (z.B. 2 % pro Jahr). Er ist die entscheidende Stellschraube für Ihre Finanzierung:
Niedrige Tilgung (z.B. 1,0 % p.a.):
Niedrigere monatliche Belastung am Anfang
Längere Gesamtlaufzeit des Kredits
Höhere Zinsgesamtkosten über die gesamte Laufzeit
Größere Restschuld nach Ende der Zinsbindung
Hohe Tilgung (z.B. 3,0 % p.a.):
Höhere monatliche Belastung am Anfang
Kürzere Gesamtlaufzeit des Kredits
Niedrigere Zinsgesamtkosten
Kleinere Restschuld nach Ende der Zinsbindung
3. Die Tücken der Restschuld und Anschlussfinanzierung
Haben Sie nach Ablauf Ihrer Zinsbindung (z.B. nach 10 oder 15 Jahren) den Kredit noch nicht vollständig getilgt, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.
Risiko: Die Restschuld wird zu den dann aktuellen Marktzinsen neu finanziert. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, kann sich Ihre neue Monatsrate drastisch erhöhen – selbst bei gleicher Restschuld.
Schutz: Ein höherer anfänglicher Tilgungssatz minimiert dieses Zinsänderungsrisiko, indem er die Restschuld bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung stark reduziert.
4. Flexibilität ist Gold wert: Sondertilgung
Da die Finanzierung über Jahrzehnte läuft, sollten Sie auf flexible Tilgungsoptionen achten:
Sondertilgungsrecht: Die Möglichkeit, einmal jährlich einen zusätzlichen Betrag (meist 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme) außerplanmäßig zu tilgen. Nutzen Sie dieses Recht, verkürzt sich die Laufzeit enorm und Sie sparen viel Geld.
Tilgungssatzwechsel: Das Recht, den Tilgungssatz während der Laufzeit (z.B. zweimal) zu ändern. Dies gibt Ihnen die Freiheit, die Rate bei besserem Einkommen zu erhöhen oder in Notzeiten zu senken.
Fazit:
Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten sollten Sie nicht nur auf die Monatsrate und den Zinssatz schauen. Denken Sie langfristig: Die Höhe der Tilgung bestimmt, wie viel Sie insgesamt für Ihr Eigenheim bezahlen. Kalkulieren Sie ehrlich, welche monatliche Belastung Sie dauerhaft tragen können, und wählen Sie den höchstmöglichen Tilgungssatz, um schnellstmöglich schuldenfrei zu werden.
