Die Zinsbindungsfrist ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie bei der Finanzierung treffen. Sie legt fest, für welchen Zeitraum der vereinbarte Sollzinssatz für Ihr Darlehen festgeschrieben wird und somit unverändert bleibt.
Was bedeutet Zinsbindung konkret?
Die Zinsbindungsfrist, oft auch Sollzinsbindung genannt, gibt Ihnen maximale Planungssicherheit.
• Feste Rate: Während der gesamten vereinbarten Frist (z.B. 10 oder 15 Jahre) bleibt Ihr Sollzins konstant. Das bedeutet, dass Ihre monatliche Rate – die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt – unabhängig von den Schwankungen am allgemeinen Zinsmarkt gleich hoch bleibt.
• Schutz: Die Zinsbindung schützt Sie davor, dass Ihre Finanzierung plötzlich teurer wird, falls die Marktzinsen in diesem Zeitraum steigen sollten.
Wie lange soll ich die Zinsbindung wählen?
Die Wahl der richtigen Frist ist eine strategische Entscheidung, die von der aktuellen Marktlage und Ihrer persönlichen Situation abhängt:
Niedrige Zinsen am Markt?
Wenn die Zinsen aktuell auf einem niedrigen Niveau sind, sollten Sie in der Regel eine lange Zinsbindung (z.B. 15, 20 oder mehr Jahre) wählen. Sie „sichern“ sich damit den aktuell günstigen Zinssatz für einen möglichst langen Zeitraum. Zwar verlangen Banken für längere Fristen meist einen kleinen Zinsaufschlag, aber die gewonnene Sicherheit kann sich langfristig auszahlen.
Hohe Zinsen am Markt?
Erwarten Sie, dass die Zinsen in Zukunft fallen, wählen Sie besser eine kürzere Zinsbindung (z.B. 5 oder 10 Jahre). Sie profitieren von der Hoffnung, dass Sie bei der anstehenden Anschlussfinanzierung in einigen Jahren zu günstigeren Konditionen wechseln können.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
In den allermeisten Fällen ist Ihr Immobiliendarlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch nicht vollständig getilgt. Die verbleibende Schuld wird als Restschuld bezeichnet und muss weiterfinanziert werden.
Für diese Anschlussfinanzierung haben Sie drei Optionen:
Prolongation (Verlängerung): Sie bleiben bei Ihrer aktuellen Bank. Die Konditionen (neuer Sollzins und neue Zinsbindungsfrist) werden neu verhandelt und der Vertrag einfach verlängert. Das ist bequem und spart Gebühren für einen Bankwechsel.
Umschuldung: Sie wechseln zu einem neuen Kreditgeber, der Ihnen bessere Konditionen anbietet. Dies ist oft die günstigere Option, auch wenn Kosten für die Übertragung der Grundschuld anfallen können.
Forward-Darlehen: Sie sichern sich die aktuellen Marktzinsen für die Anschlussfinanzierung bereits Jahre im Voraus (meist bis zu 66 Monate vor Ablauf der Frist), falls Sie befürchten, dass die Zinsen bis dahin steigen werden.
Gut zu wissen: Das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Egal, welche Zinsbindungsfrist Sie wählen (z.B. 15 oder 20 Jahre): Nach zehn Jahren haben Sie als Darlehensnehmer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.
Das bedeutet: Sie können Ihren Kredit nach Ablauf von 10 Jahren ab der Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei kündigen und zu einer anderen Bank wechseln – ganz ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Das sorgt für eine zusätzliche Flexibilität, selbst bei sehr langen Zinsbindungen.
